Công ty CP địa ốc Bình Tân thế chấp dự án chung cư Long Phụng Residence (P.An Lạc, Q.Bình Tân) cho ngân hàng trong khi đã bán cho khách. Ảnh: Trần Tiến
Bán trùng 2 – 5 lần/căn
Vụ lừa đảo đình đám nhất trong giới bất động sản (BĐS) trong vài năm trở lại đây là vụ Công ty CP địa ốc Bình Tân (P.Bình Trị Đông, Q.Bình Tân, TP HCM) do Huỳnh Văn Ánh (59 tuổi, ngụ Q.Bình Tân) làm chủ tịch HĐQT kiêm tổng giám đốc.
Theo đó, từ tháng 4.2010 – 6.2011, Ánh lần lượt ký 4 hợp đồng tín dụng vay hơn 178 tỉ đồng của ngân hàng để bổ sung vốn đầu tư dự án; tài sản thế chấp là toàn bộ quyền sử dụng đất và 105 căn hộ của chung cư của dự án Long Phụng Residence ở P.An Lạc, Q.Bình Tân (đầu năm 2011 bắt đầu xây dựng; tức tài sản thế chấp được hình thành trong tương lai).
Do không có khả năng thanh toán nợ đến hạn, nên tháng 12.2011, Ánh bàn giao tài sản đã thế chấp (gồm: toàn bộ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu đối với 105 căn chung cư Long Phụng Residence) cho ngân hàng để cấn trừ nợ hơn 208,5 tỉ đồng (nợ gốc, lãi phát sinh).
Ông Huỳnh Văn Ánh đang bị truy nã. Ảnh: Tư Liệu
Một năm sau, mất khả năng chi trả, Ánh chuyển nhượng toàn bộ dự án chung cư này với giá hơn 223,5 tỉ đồng cho ngân hàng để cấn trừ nợ. Thế nhưng từ 2011 – giữa 2015, Ánh ký bán 207 căn hộ (trong khi tính cả dự án cũng chỉ có 105 căn), thu hơn 211,7 tỉ đồng.
Đáng chú ý, trong số 207 căn bán ra, chỉ có 64 căn hộ là bán lần thứ nhất; số còn lại được bán trùng từ 2 – 5 lần/căn. Sau khi bán xong (khoảng tháng 11.2015), Ánh ôm tiền xuất cảnh sang Mỹ.
Năm 2017, Cơ quan tố tụng khởi tố bị can, truy nã quốc tế Ánh nhưng sau đó buộc phải đình chỉ vụ án và đến nay vẫn chưa bắt được Ánh.
Ngoài vụ “siêu lừa” Huỳnh Văn Ánh, từ năm 2014 đến nay, Cơ quan CSĐT Công an TP HCM còn tiếp nhận hàng trăm lượt tố giác, tin báo có liên quan đến việc cầm cố, thế chấp, chuyển nhượng, tranh chấp tài sản là BĐS được hình thành trong tương lai (đa phần chung cư), trong đó có một số vụ có dấu hiệu vi phạm pháp luật nghiêm trọng.
Cụ thể, tháng 2.2019, Cơ quan CSĐT Công an TP HCM khởi tố vụ án hình sự về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản xảy ra tại Công ty TNHH BĐS Nam Thị (trụ sở P.25, Q.Bình Thạnh).
Trước đó, tháng 5.2010, Công ty Nam Thị xây dựng cao ốc và căn hộ La Bonita, cao 14 tầng, trong đó 4 tầng làm văn phòng cho thuê, 10 tầng làm căn hộ (gồm 60 căn) trên đường D2, P.25, Q.Bình Thạnh.
Nhưng công ty này ký bán cùng căn hộ, sàn thương mại cho nhiều người và sử dụng các thủ đoạn gian dối như: thay đổi tên, ký hiệu căn hộ; thay đổi chủ sở hữu, người đại diện doanh nghiệp để “qua mặt” khách hàng.
Không thể tra cứu, xác minh tài sản giao dịch ?
Trước tình trạng nêu trên, vừa qua UBND TP HCM đã yêu cầu các sở ngành báo cáo bằng văn bản nêu rõ quan điểm, kiến nghị đề xuất về hoàn thiện quy định pháp luật liên quan nhằm phòng, chống hiệu quả các hành vi vi phạm pháp luật do những bất cập trong quy định pháp luật về giao dịch BĐS, trong đó có BĐS hình thành trong tương lai.
Sở Tư pháp (một trong những đơn vị được UBND TP giao tổng hợp, tham mưu) đã gửi góp ý dự thảo báo cáo UBND TP cho các sở ngành khác để lấy ý kiến.
Theo Sở Tư pháp, luật Đất đai năm 2013, luật Kinh doanh BĐS năm 2014, luật Nhà ở năm 2014 quy định chưa thống nhất về việc bắt buộc công chứng hay không công chứng theo yêu cầu đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, mua bán tài sản gắn liền với đất giữa tổ chức kinh doanh BĐS với cá nhân, tổ chức.
Cũng theo Sở Tư pháp, hiện giữa các văn bản quy phạm pháp luật quy định về việc công chứng hợp đồng, giao dịch chưa thống nhất nên trong quá trình thực hiện giao dịch liên quan đến BĐS, việc thực hiện công chứng hay không công chứng phụ thuộc vào nhu cầu của các bên.
Do đó, không thể tra cứu, xác minh tài sản đã được giao dịch hay chưa. Vì vậy nhiều trường hợp bên nhận chuyển nhượng không thể biết đầy đủ thông tin lịch sử giao dịch của nhà ở (nhà ở hình thành trong tương lai – PV) trước khi xác lập, dẫn đến việc cùng một tài sản nhưng được bán, chuyển nhượng cho nhiều người.
Sở Tư pháp nhận định, do xuất phát từ bất cập trong quy định về việc công chứng hợp đồng giao dịch BĐS nói trên nên chưa có cơ chế để giám sát chủ đầu tư thực thi trách nhiệm trong giao dịch BĐS, dẫn đến phát sinh các trường hợp chủ đầu tư mang dự án đi thế chấp ngân hàng nhưng cố ý không giải chấp tài sản; không thông tin cho khách hàng biết về tình trạng pháp lý tài sản; ký kết hợp đồng chuyển nhượng khi chưa có văn bản của Sở Xây dựng về nhà ở đủ điều kiện đưa vào kinh doanh.
Lợi dụng kẽ hở của pháp luật, nhiều chủ dự án đã bán hàng trăm căn hộ cho khách hàng nhưng sau đó lại đem dự án thế chấp cho ngân hàng vay hàng trăm tỉ đồng, sau đó mất khả năng chi trả dẫn đến thưa kiện kéo dài.
Ngoài ra, Công an TP HCM cho rằng các hành vi vi phạm pháp luật trong lĩnh vực đầu tư, kinh doanh BĐS đan xen giữa các yếu tố hình sự, tranh chấp dân sự, kinh tế; thậm chí quan điểm giữa các cơ quan tố tụng, nhất là đối với việc chứng minh ý thức chiếm đoạt cũng như việc xác định thiệt hại còn chưa thống nhất… dẫn đến việc xử lý vi phạm gặp nhiều khó khăn.
Công an TP HCM vừa đề nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại cổ phần có biện pháp, giải pháp kiểm tra, giám sát đối với việc cho vay BĐS; cũng như việc sử dụng vốn vay của chủ đầu tư; việc huy động vốn ký hợp đồng mua bán căn hộ với khách hàng trong khi dự án đang thế chấp cho ngân hàng.
Nếu xét thấy cần thiết thì công khai việc chủ đầu tư đã thế chấp dự án để nhà đầu tư biết khi tham gia đầu tư nhằm tránh tình trạng dự án vừa thế chấp cho ngân hàng vừa bán cho người dân.